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聽(tīng)起來(lái)是全新的項(xiàng)目，卻從土地到產(chǎn)品，都蒙著一層古早的陳舊氣息。河西南魚(yú)嘴的華潤(rùn)觀(guān)潮望云，多少是有點(diǎn)小尷尬的：
2017年拿的地，產(chǎn)權(quán)縮水，等交付時(shí)，早已經(jīng)過(guò)了“七年之癢”；
魚(yú)嘴CBD和“河西第一高”，何時(shí)能兌現(xiàn)？
緊鄰變電站，被底商+商業(yè)環(huán)繞的超高層住宅，吸引力何在？
稍顯落后的產(chǎn)品規(guī)劃，還能趕得上現(xiàn)在挑剔的市場(chǎng)么？
NO.1 |壹尷尬的商住規(guī)劃+區(qū)位之憂(yōu)
2017年2月，河西南部魚(yú)嘴G97地塊超級(jí)綜合體拍出，項(xiàng)目體量很大，總占地面積約16萬(wàn)平方米，總建設(shè)體量約86萬(wàn)平方米，共分為A、B、C、D、F、G、H、I八幅地塊，其中ABC為商辦用地、DF是商住用地、GHI為住宅用地。
A、H、I地塊為金茂操盤(pán)，G為華潤(rùn)置地魚(yú)嘴潤(rùn)府，H、I地塊即魚(yú)嘴金茂悅，項(xiàng)目已經(jīng)交付；觀(guān)潮望云就是F地塊中的住宅部分。
根據(jù)規(guī)劃，華潤(rùn)觀(guān)潮望云擬建4棟32F住宅，4棟住宅均帶有底商。此外還有一棟6層的商業(yè)用房。
這種底商+住宅的配置，在10幾年前并不罕見(jiàn)，但在2024年，怕是沒(méi)有多少人愿意買(mǎi)單了。
再回頭來(lái)仔細(xì)看看華潤(rùn)觀(guān)潮望云的位置：
其一，先看區(qū)位，華潤(rùn)觀(guān)潮望云位于目前魚(yú)嘴最偏遠(yuǎn)的位置，觀(guān)潮望云與魚(yú)嘴潤(rùn)府中間隔著一座售樓處——公園用地，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，未來(lái)這個(gè)售樓處可能會(huì)打造成一個(gè)藝術(shù)館。而緊鄰著的還有一處供電用地，未來(lái)或?qū)⒋蛟斐勺冸娬尽?/p>
此外，F(xiàn)地塊所在的華潤(rùn)觀(guān)潮望云與此前的三幅住宅地塊（魚(yú)嘴金茂悅、魚(yú)嘴潤(rùn)府）是割裂的，且僅有4棟樓，如果區(qū)域內(nèi)超高層辦公沒(méi)有如期發(fā)展起來(lái)，這個(gè)樓盤(pán)將會(huì)在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，是這個(gè)片區(qū)最孤零零的一處存在。
其二，觀(guān)潮望云距離魚(yú)嘴超高層最近，僅約200米。假如這座號(hào)稱(chēng)“河西第一高”的商辦能建成，那么華潤(rùn)觀(guān)潮望云的位置就更尷尬了。一方面距離辦公商業(yè)區(qū)僅一條街，私密性更差；另外一方面，隔壁就是規(guī)劃的下沉廣場(chǎng)，將面臨因地下空間下挖帶來(lái)的不確定性。
這個(gè)弊端，位于江核的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)就正在經(jīng)歷。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的回填層沒(méi)做好，造成了華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)的部分商鋪“地面下沉”。地庫(kù)橫梁變形、商鋪地面下沉，江核華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)陷「質(zhì)量門(mén)」!
華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)商鋪地面下沉
NO.2 |貳過(guò)時(shí)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)+價(jià)格預(yù)期
觀(guān)潮望云戶(hù)型建面約112-141㎡。按照放風(fēng)價(jià)，起步價(jià)就達(dá)到500多萬(wàn)，而這樣的價(jià)格，買(mǎi)到的戶(hù)型不僅是個(gè)豎廳、陽(yáng)臺(tái)在臥室內(nèi)，且主臥還是個(gè)暗衛(wèi)。
112㎡戶(hù)型僅有的陽(yáng)臺(tái)連著兩個(gè)臥室，加上又是暗衛(wèi)，戶(hù)型整體不通透，雙向氣不流通，久之會(huì)導(dǎo)致房間內(nèi)充滿(mǎn)潮氣。因?yàn)楠M長(zhǎng)的設(shè)計(jì)，主臥的臥房面積目測(cè)僅10㎡左右。
115㎡、141㎡兩個(gè)戶(hù)型相比112㎡要方整得多，也做到了明衛(wèi)，不過(guò)仔細(xì)看，這兩個(gè)戶(hù)型是非常傳統(tǒng)的豎廳設(shè)計(jì)，走進(jìn)去，還是一頭扎進(jìn)了5年前。（PS:似乎房企也感受到市場(chǎng)的需求，141㎡戶(hù)型被敲掉了一間房改成了橫廳，做了個(gè)概念樣板，變成了三房。）
置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2026年6月份交付，按照2017年拿地計(jì)算，觀(guān)潮望云的業(yè)主交付拿房的那天，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水了9年了。
據(jù)置業(yè)顧問(wèn)透露的價(jià)格，112㎡的上車(chē)價(jià)需要500多萬(wàn)，141㎡戶(hù)型需要700多萬(wàn)。敢放出5萬(wàn)的價(jià)格預(yù)期，持有的卻是縮水的房齡+過(guò)時(shí)的產(chǎn)品，剛需或改善性需求的客戶(hù)，咱們到底圖哪一樣？
NO.3 |叁被超高層捆綁的叵測(cè)命運(yùn)+迷之未來(lái)
撇開(kāi)產(chǎn)權(quán)縮水、戶(hù)型缺陷等因素，觀(guān)潮望云本身這個(gè)盤(pán)的不確定性還是太多。
賣(mài)房款投入到超高層的建設(shè)中，是利好還是坑？觀(guān)潮望云這幅地塊具有一定的“背景”，據(jù)說(shuō)要捆綁這個(gè)第一高樓。近期項(xiàng)目啟動(dòng)，據(jù)說(shuō)是有”協(xié)議”：觀(guān)潮望云的房款將投入到魚(yú)嘴超高層的建設(shè)中。
截取自：安家河西
購(gòu)房者的房款不是用于后期房屋的建設(shè)，而是投放到隔壁無(wú)底洞般的超高層建設(shè)之中，不禁讓人疑問(wèn)，后期觀(guān)潮望云的交付有保障么？
退一步說(shuō)，這座498.8米超高層，幾次停工，觀(guān)潮望云的房款投入，夠嗎？如果后續(xù)資金跟不上，保不準(zhǔn)再次停工，觀(guān)潮望云做了“墊背”，準(zhǔn)業(yè)主不就成了“大怨種”？
魚(yú)嘴CBD和超高層能如期兌現(xiàn)么？河西和江北第一高樓一直放在一起作比較，現(xiàn)如今江北第一高樓的進(jìn)展明顯要更快一些，項(xiàng)目地下部分核心筒主體結(jié)構(gòu)已出正負(fù)零，八根巨柱已施工完畢，正負(fù)零板施工已全部完成。
而河西第一高樓進(jìn)展明顯落后。從2017年起摘得土地，2018年，遭遇停工，然后再?gòu)?fù)工再停工。7年過(guò)去了，目前還是剛出正負(fù)零的狀態(tài)。這一路走來(lái)，可謂是“步履艱難，命運(yùn)多舛”。
截取自：365樓市
2024年7月份拍而多少年以后，魚(yú)嘴CBD和超高層才能如期兌現(xiàn)？這個(gè)真的不好說(shuō)。
寫(xiě)在最后：在樓市繁榮時(shí)期，購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品不那么挑剔，市場(chǎng)熱度足以掩蓋產(chǎn)品的不足。
然而，在第四代住宅陸續(xù)面世，房企拼命卷產(chǎn)品的當(dāng)下，購(gòu)房者的心態(tài)與行為發(fā)生了顯著變化。他們更加審慎與挑剔，對(duì)于那些性?xún)r(jià)比不高且潛藏風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)而言，不會(huì)輕易成為冤大頭”了。
華潤(rùn)觀(guān)潮望云，不管以什么價(jià)格首開(kāi)，購(gòu)房資金是否真的用于隔壁超高層的建設(shè)，大家都要承認(rèn)一個(gè)事實(shí)：它需要買(mǎi)房人去共同承擔(dān)整個(gè)片區(qū)發(fā)展、CBD超高層未來(lái)命運(yùn)的不確定性。在當(dāng)下這種市場(chǎng)去承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)，可以說(shuō)非常的沒(méi)必要。
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